🔥앗뜨거! 시장은 지금 이열치열 중 🥵

👉 중국의 주택 매입자들이 주택 담보대출 상환을 거부하는 팅다이(停貸) 운동을 벌이고 있습니다.

👉 아파트를 분양 받았는데 부동산 개발업체들이 공사를 중단해 입주가 불가능해지자 결국 팅다이 운동으로까지 이어졌습니다.

👉 부실대출 논란이 일자 중국 은행 관련주가 빠르게 하락하고 있습니다. 

👉 유례없는 대규모 시위가 벌어지기도 하는 등 상황이 심각해지자, 일각에서는 중국판 서브프라임 모기지 사태가 발생하는 것 아니냐는 우려를 보이고 있습니다.

10여년 전 무서운 속도로 급부상하며 전 세계 투자자들의 이목을 집중시켰던 중국의 부동시장이 다시 한 번 집중 조명을 받고 있습니다. 하지만 이번엔 다른 이유 때문인데요. 세계 2위 경제대국 중국의 전체 자산의 25%가 묶여 있는 부동산 시장이 흔들리고 있습니다. 이번 사태로 인해 중국중앙은행을 비롯한 지방은행들의 신용도가 하락했고, 건설경기가 위축되면서 철이나 구리 같은 원자재들의 가격까지 2020년 이후 최저치를 기록중이라고 하는데요. 중국 부동산 정보 연구원에 따르면, 이미 50개 이상의 도시에서 적어도 100건 이상의 분양 프로젝트에 대한 대출 상환을 거부하는 팅다이(停貸) 운동이 발생하고 있다고 합니다. 중국의 언론지나 소셜 미디어에서는 이미 보도와 검색을 차단했지만, 트위터와 레딧 등 해외 커뮤니티에 영상이 올라오면서 실체가 알려지고 있는데요. 중국의 부동산은 어쩌다 이런 위기를 맞이하게 된 것일까요? 

2020년 말, 중국 공산당 정부는 부동산 거품을 잡겠다며 3대 마지노선 정책을 꺼내들었습니다. 부동산 개발업체가 1. 고객 계약금을 뺀 자산대비 부채 비율이 70% 미만이고 2. 자본 대비 순부채 비율이 100% 미만이며 3. 단기부채 대비 현금보유 비율이 100% 이상이어야 은행으로부터 신규 대출을 받을 수 있도록 하는 새로운 조치를 적용한 것인데요. 업계 1위였던 헝다(에버그란데)를 비롯한 중국의 대표 부동산 개발업체들은 유동성이 말라버렸고, 결국 디폴트 선언까지 하는 지경에 이르고 말았습니다. 여기에 코로나 발 경기 침체 우려 위기까지 다가오자,  중국 정부는 지난 해 말 대출금리를 낮추는 등 뒤늦게 규제를 완화했지만 이미 ‘부동산 붕괴'의 공포감에 사로잡힌 시장은 쉽사리 수요를 회복시키지 못하고 있습니다. 은행들 또한 부동산 시장이 위축되면서 위기를 겪고 있는데요. 2년 연속으로 부동산 담보 대출 신규 건수가 하락세를 보이면서, 규제 완화에도 불구하고 은행들은 부동산 개발업체들에게 대출을 승인해 주기가 어려워진 상황입니다. 결국 이번 팅다이 운동은 경기 침체 → 부동산 수요 감소 → 부동산 가격 하락 → 은행의 신규 대출 감소 → 개발업체의 유동성 악화 → 분양 프로젝트 붕괴 → 분양자들의 대출 상환거부(팅다이 운동)이라는 악순환으로 이어졌다고 볼 수 있는 것이죠.

다른 국가들과 마찬가지로, 부동산 산업은 중국 경제에 큰 비중을 차지하고 있습니다. 일부 추정치에 따르면 건설 및 부동산 서비스 전반이 중국 경제 생산 전체에서 차지하는 비중은 25%에 달한다고 하는데요. 중국 전문 이코노미스트에 따르면 은행 대출장부의 30~40%와 가계재산의 70%가 부동산과 관련이 있으며, 중국 지방정부 수입의 30~40%는 토지판매에서 나온다고 합니다. 지난 호에서 빌 게이츠가 NFT를 빗대어 설명했던 더 큰 바보 이론처럼, 중국의 부동산은 빠른 경제성장률에 기대어 무슨 수를 써서라도 사놓기만 하면 가격이 오른다는 환상에 사로잡혔던 결과라고 볼 수도 있는데요. 노무라 증권의 이코노미스트들은 중국의 부동산 개발업체들이 2013~2020년 사이 건설한 주택단지의 완공률이 60%대에 그쳤지만, 같은 기간 동안 주택담보대출의 규모는 26조 3,000억 위안 증가했다고 분석했습니다. 지어지지도 않은 집을 영끌해서 매매하다보니, 주거수단으로써의 집은 온데 간데 없고 투기 목적으로 변질되어 거대한 거품을 형성하고 만 것이죠. 

빠르게 악화되고 있는 이번 사태는 중국 당국의 해결 역량을 시험하고 있습니다. 올해 초 중국 정부는 위기를 겪고 있는 금융업계를 지원하기 위해 안정자금을 마련하겠다고 발표했는데요. 집은 거주하는 곳이지 투기 대상이 아니다라고 선언하며 강력한 규제정책을 펼친 지 2년여 만에 다시 완화정책으로 돌아선 시진핑 정부를 보며, 세계 각국은 중국발 서브프라임 모기지 사태가 발생하는 것 아니냐는 우려를 내비치고 있습니다. 부동산 붕괴 공포로 인해 발생한 팅다이 운동을 중국 정부가 잘 대응한다 하더라도, 중국 금융시장 전반에 대한 국제 신뢰도가 추락하는 것까지 막기는 어려워 보이는 게 사실입니다. 

중국 역사상 최초로 3연임을 노리는 시진핑 주석은 진퇴양난에 상황에 빠져 있습니다. 2분기 성장률은 최저치에 가까운 0.4%를 기록할 것으로 보이며, 강력한 통제에도 불구하고 각지에서 부동산과 경기침체 관련 시위가 끊이지 않고 있습니다. 금융 신뢰도 하락으로 인한 국제사회의 시선까지 싸늘한 지금. 시진핑 주석은 불길을 잠재우고 민생 여론을 자기 편으로 만들기 위해 머리를 싸메고 있을 것입니다. 

중국 정부가 2008년 미국의 서브프라임 모기지 사태를 보며 교훈을 얻었기를 바라며, 빅 스텝을 겪은 한국의 부동산 시장도 금리 인상의 여파를 잘 넘어갈 수 있기를 희망합니다.

퀀트 전략을 알아보는 퀀트 한 스푼 시간! 구독자님은 투자 전략 하면 가장 먼저 무엇이 떠오르시나요? 대부분은 ‘수익률이 얼마나 좋은가?’를 떠올리고 궁금해 하실 텐데요. 인텔리퀀트의 퀀트 매니저, 레이먼드는 현명한 퀀트 투자자라면 수익률보다 중요한 한 가지를 잊지말아야 한다고 말하며, 이를 퀀트 전략에 담아내 보았습니다. 퀀트 전략에 담은 레이먼드의 메시지, 지금부터 알아보겠습니다! 

최근 코스피는 작년 7월 고점인 3,300 pt 에서 올 7월 4일 2,300 pt 수준으로 대략 -30%의 하락을 보였습니다.

이런 하락장에서 우리 퀀트 투자자들은 수익률보다 중요한 한 가지,  바로 잃지 않는 것을 위한 전략들을 잘 알고 있습니다. 손실을 방어해주는 대표적인 퀀트 전략으로는 모멘텀 스코어, 절대모멘텀, 듀얼모멘텀 등이 있는데요. 이번에는 소형주가 아닌 중대형주에 투자하면서 손실을 방어하기 위해 절대모멘텀과 기술적 분석을 혼합한 전략을 테스트해보겠습니다.

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